汇欣公寓

[提要]今年以来北京市通州等区域不时传出房价下跌的消息，最后证实都只是促销的噱头。十月以来部分上海房地产项目降价，以及出现业主齐聚销售处的“维权”事件，引起社会广泛关注。随后，深圳、南京等城市出现跟风。

今年以来北京市通州等区域不时传出房价下跌的消息，最后证实都只是促销的噱头。十月以来部分上海房地产项目降价，以及出现业主齐聚销售处的维权事件，引起社会广泛关注。随后，深圳、南京等城市出现跟风。潘石屹惊叹，没想到是上海先降，绩优企业先降。上海部分开发企业实质性降价能否引领本轮房价下跌，需要分析上海重点楼盘降价幅度，以及这几个项目房企降价缘由，以及业主诉求的合理性。

判断一个楼盘是否降价？有两种判断的依据。第一，是和楼盘自身相比，价格是否低于前期售价。这种降价方式是在售直降；第二，是和同质(区位)楼盘相比，开盘价格是否较低。这种降价方式是低开入市。同时，在降价幅度上，只有降幅超过10%的，才能认定为真正意义上的降价。

据此，2011年上海的商品住宅的真正意义上的降价楼盘早在3月份即已出现，并且还将长时间延续。今年，上海降价大致经历了两个阶段。第一阶段：3-9月。总计约有45个项目进行了真正意义上的降价，这一阶段降价方式主要为低开入市，价格降幅约在10%-15%之间。第二阶段：10月以后，上海降价进入新的高潮。一方面，单月约有10个左右项目集中进行了降价，并且降价方式转变为在售直降，价格降幅达到了15%-25%。另一方面，中海、龙湖、星河湾等大牌开发企业也加入了降价潮。同时，在售直降的方式也引发了前期消费者的不满，团体退房事件屡屡发生，已经引起主管部门介入。

上海房地产市场受调控的政策影响最大。潘石屹称没想到降价首先发生在上海，也没想到首先从业绩较好的开发企业开始。限购、限贷、房产税综合影响下，上海的调控政策最多最严格。今年7月份沪四条颁布后，对补缴纳税买房不予认可后，进一步扩大了限购人群，更加遏制了上海市整体成交。

此次降价的震源来自龙湖抢收华东的促销的计划，龙湖虽然在全国取得了较好业绩，但是各区域的年终分红与完成目标直接挂钩，大幅度降价促销只能说明营销策略的驱使，此时的降价并不是与企业的资金链相关的，多数房地产大型企业对资金链是有所提前准备的。上海降价房企是希望在年底拿出一份好的成绩单，给股东和管理层看。而不是具有市场普遍意义，这种价格不是在供求关系彻底扭转的条件下形成的市场价格，不代表市场拐点到来，仅是弃子抢先。

面对来自多方的压力和自身的原因，各大楼盘目前优惠已叫停，价格恢复到了降价前的水平。从目前已经出现的上海降价楼盘来看，还属于外环外少数企业的局部行为。对哄抬房价需要关注，同时也需要关注降价中的违法之嫌疑和恶意倾销。少数楼盘对尾盘超低价销售，对其他企业销售造成困难，对调控深化进行要挟的恶性竞争，对远期规划项目超低价预售融资，也需要政府有所警惕和采取措施。

从近期各级政府的表态和处理来看，并没有希望房价大跌的意愿和政策。反而是高盛等海外机构炒作，业主围攻降价楼盘事件有可能是开发商和炒房团唱的一出苦肉计，意在给政府施加压力放松楼市调控。2008年的十大振兴行业虽然没有房地产业，但房地产调控政策对改善性住房需求给予了很大支持。温家宝总理在天津表示，宏观调控适时适度进行微调，保持货币信贷总量的合理增长。虽然支持方向体现在国家重点在建、续建项目；实体经济尤其是符合产业政策的中小企业；民生工程尤其是保障性安居工程。却引发了楼市调控是否也有放松迹象。住建部部长姜伟新承认限购不得已而为，全国人大财经委副主任委员吴晓灵认为限购过严厉，都引发房地产政策调控松动的猜想。近2个月来，三四线城市没有跟进限购政策，也没有继续扩容限购的呼声。

当前中国房地产调控处于关键时期，保障房建设后还没有大规模分配，城市房屋征收条例的细则还没有完成。相对于房地产市场的限购、限贷政策，作为长期政策的保障房和征收条例的影响更加深远。在这两项政策没有发挥之前，市场都会处于调整时期。

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